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　　二手房市场已逐渐走出观望。资料显示，8月份，全市二手房成交达到1.25万套，9月份市场交投依旧活跃。这是否意味着市场已经全面回暖？未来行情会怎么走？中介行业将如何备战“银十”？

　　对于购房者而言，目前是不是买房的好时机？在选房时又该注意哪些方面？为此，我们特别策划了此次“老总谈市”主题，希望借助资深业内人士对市场的解读，对购房者的置业大计提供一些帮助。

　　中原地产董事总经理 谭百强

　　中介一、二手联动亟待升级

　　8、9月份，上海一、二手住房交易同步实现大幅回升,但相比2009年同期仍有2-3成的落差。加上新政出台后长达三个月的交易清淡期，目前中介行业的盈利水平依然面临着严峻的挑战。在此背景下，不少大型中介企业仍会将很大一部分精力投入到一手房销售市场。

　　目前，中介企业进入一手房市场的主要途径依然是一、二手业务联动，即利用自身二手房中介门店推荐购房者来推动一手项目的销售。然而，这一模式在被大规模推广的同时，面临的挑战也越来越大。由于多数中介企业只是在门店数量规模上有大小之别，服务类型相差不大，导致一、二手联动业务竞争日趋同质化，缺乏创新。因此，一、二手联动业务需要向更专业的方向发展，即逐渐完善独立的一手项目代理销售部门，并在此基础上科学地整合一、二手网络资源。

　　上海中原率先成立独立的一手代理部门，已经拥有十余年的成功操盘经验，能够为开发商、客户提供更多的增值服务，因此得到了市场的广泛认可，包括金地集团、合景地产等在内的众多大型开发商的项目均通过上海中原取得了较好的销售业绩。

　　对于购房者而言，中介企业的一、二手联动业务为他们提供了更多的购房选择。由于中心城区新开发楼盘数量有限，且单价高、户型大，并不适合刚性置业需求。因此，建议购房者选择区域成熟度偏弱而内部配套完善的大型社区，特别是基本生活设施齐全，并拥有轨道交通等快捷出行工具的项目。考虑到置业后家庭的经济压力，购房者在户型选择上宜选择一些面积较小的户型。

　　德佑地产总经理 邵非

　　高端市场“银十”将温和放量

　　9、10两个月是每年房地产市场中的“旺销”季节。在调控的大环境下，无论是一手房市场还是二手房市场，不论是买方还是卖方，都对今年的“金九银十”充满了期待。可以预计，10月份市场成交将在8、9月份的基础上再次出现一小波放量行情。其中，高端房地产市场的表现尤为值得期待。

　　数据显示，今年调控新政出台以来，上海二手房成交量锐降。但高端房地产因为其高品质、高保值、高附加值等特性，依然是当今房地产市场的热点。德佑高端地产指数显示，自今年4月16日至8月底，上海成交均价30000元/平方米以上的高端房源共成交1932套，较去年同期的1802套上升7.2%，毫不逊色于往年的市场旺销时期，可见高端房源市场需求的稳定性。因此，中心区域高端物业市场成交量有望在“银十”得到进一步增长。不过受政策大环境的影响，成交增长幅度将会比较温和。

　　长远来看，受当前楼市供需格局的影响，无论今年10月市场行情如何，整体二手房市场成交量都将延续一个上升的大趋势。目前上海二手房市场和一手房市场成交金额较为接近，但二手房市场份额正在逐年递增，是未来当之无愧的市场“主角”。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理 叶厚彪

　　置换型买家应“以退求进”

　　尽管市场交易量的回升使得楼市降价压力有所缓解，但“二次调控”出台的预期依然较强，从而给房价上了一道“紧箍咒”。展望4季度新建商品住宅的走势，供销量上扬但价格水平保持稳定或略有下浮的可能性较大，这将对未来二手房价格的上涨产生一些阻力。因此，自住购房者将迎来一次难得的置业良机。

　　从统计资料来看，近两个月来，刚性需求支撑着二手房市场成交量，是中、低总价房源购买群体的绝对主力。由于楼市结构性供求矛盾仍然存在，小户型、低总价房源不仅在淡市中更为抗跌，在市场回暖之际也更易迅速消化，建议购房者遇到合适房源后果断出手。需要注意的是，伴随楼市成交的回升，业主心态也逐渐发生改变，表现为议价空间逐步缩小并消失。因此，首次置业人群也需及时调整心态，将议价幅度缩小到3%-5%的范围之内。

　　对于资金紧张的置换需求买家而言，由于今年贷款认定标准趋严、二套房首付及贷款利率大幅提高等因素，要想顺利完成置换过程，应当遵循“以退求进”的策略，即置业目标为内环内区域的买家可考虑到中环置业，目标为中环附近区域的买家可考虑到外环附近置业。不少购房者原有的住房为老公房，如想在原本居住板块置换档次、标的均较高的次新房，很可能会面临首付不足、贷款难获批等问题，转移到外围区域不失为好的解决方案。与内环区域相比，中、外环区域的房源选择余地更大，在购房预算不变的前提下，购房者可以买到的房源品质更高。

来源：新闻晨报