夏先生最近想把一套位于凤起路的53平方米的房源出租，原本想挂到中介公司，结果内行人士点拨他，出租房子还不如挂到网上，如果在中介公司成交，一来要交一笔佣金，二来这套房源还要在政府部门登记备案，到时候夏先生还要再交一笔租赁税。

　　挂到网上，什么费用都不用承担。结果夏先生就把这套房子挂到了某房地产门户网站上，同时还在房源信息上署名“中介勿扰”。

　　像夏先生这样想逃避租赁房屋登记备案，进而逃避租赁税的房东不在少数，虽然从1995年开始，国家的有关法律就要求租赁房屋要登记备案，但到目前为止，依然有大批房源没有在政府部门的档案上“落实户口”，这些“黑房源”无案可查，租赁税当然更是无从“收”起。

　　我们了解到，为了房屋租赁市场的规范有序，政府部门也出台了各种办法，就在去年杭州市出台了《杭州市房屋租赁管理规定》，进一步加强了房屋租赁登记备案制度，而租赁税的征收具体办法最近也正在征求意见，杭州市地税的有关人士表示，很快就会有正式文件下达。

　　房屋租赁交税问题再度摆上桌面。

　　新办法的实施，一方面是加强租赁管理，另一方面也是收取租赁税的强有力信号。它将给杭州住宅租赁市场带来怎样的影响？房东和求租客之间又会如何承担这笔费用，又有怎样的协商“潜规则”存在？

　　房屋租赁“黑户口”，谁来破题

　　登记备案难于上青天

　　要想收税，要先备案，所以房屋租赁备案制度的建立是规范房屋租赁市场的关键。

　　房屋租赁登记备案制度起于1995年，在《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条中明确规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”

　　而后，在1996年通过了《浙江省房屋租赁管理条例》，其中第5条也明确提到，出租人和承租人应签定房屋租赁合同，并在房屋租赁合同签定之日起十日内，向房屋所在地主管机关申请登记。

　　“法律方面规定以后，在实际操作中却非常难实行，因为当时根本就不会有人来主动申请登记，办一张租赁证，对那些房东来说，多一事还不如少一事，对我们来说要想开展工作难度非常大。”下城区房产交易所的所长戴雁表示。

　　没人上报，那就自己去查。戴雁回忆起当时的登记备案情况：“我们那个时候所里面也就只有六七个人，为了这个事情我们把下城区每一条街每一个小区都跑遍了，我们把房屋租赁主要分成三类，一类是住宅，一类是沿街的商铺和写字楼，还有一类是农居点，当时考虑沿街的那些商铺和写字楼比较容易确定租赁关系，只要一看房子有没有空着就知道是否租了出去。”

　　花了整整一年时间，下城区房屋交易所才大致将下城区的街道周边商铺和写字楼的租赁情况调查清楚。

　　但另一方面，住宅和农居点的租赁情况调查工作却开展得相当不顺利，“我们每家每户去敲门，居民们大都比较抵触这样的调查，有时候即使是租客，他也说是房东的亲戚或是朋友，暂时住在房东家里，那样我们就没法继续调查了，住宅的租赁关系很难界定，这是工作中的一大难点。”

　　他们还选择了三塘小区作为试点，十二三个人在该小区蹲点了一个月，也就查了七八十户，最后只得放弃。

　　而农居点的调查工作更是难上加难，据戴雁介绍说，这其中主要的困难是那些房屋的产权情况不是很清晰，另一方面，个别业主对于调查人员的上门调查非常不合作，这也使得农居点的租赁调查根本无法进行。

　　这样的情况一直持续到2004年7月，杭州市房管局规定，出租房屋的业主将无须办理房屋租赁许可证，取而代之的是租赁登记备案。

　　中介反馈是信息主要来源

　　为了强化房屋租赁登记备案制度，杭州市政府在去年10月31日通过《杭州市房屋租赁管理规定》，该规定中明确，房屋租赁实行登记备案制度。

　　规定强调，出租人和承租人应当签订房屋租赁合同，并自房屋租赁合同签订之日起10日内，向租赁房屋所在地的区房产行政主管部门申请办理房屋租赁登记备案手续。规定中明确，房产行政主管部门负责房屋租赁的登记备案工作，税务部门负责房屋租赁的税收征管工作。这意味着，实行强制备案后，通过档案将很容易查清房产出租人的状况，从而在一定程度上解决目前租赁税难收的问题。

　　凡违反该规定的房东、租客以及中介公司都要受到罚款处理，这实际上起了“强制”作用。

　　“现在一些大的中介公司都已经开始把租赁房源成交记录反馈到我们这边来，所以现在在中介公司成交的租赁房源，我们这里都有案可查。市场上很大一块的房源租赁成交情况就被我们所掌握。”戴雁拿出一本从中介公司那里反馈来的租赁房源成交记录，每一家中介公司的成交情况在上面都有记录。

　　下城区房产交易所要求每家中介公司在每个月的2日、17日这两天把租赁信息报给房产交易所，如果不报就将受到5000元以上的罚款。

　　“我们肯定会把租赁房源的成交情况反馈给相关部门，作为一家注重品牌的中介公司，一定要保证整个交易过程的规范、合法，这也是我们承诺给客户的，而且现在有关部门查得比较严，如果不去把这方面的情况反馈给相关部门，那样就会被罚款，这实在是得不偿失的。”我爱我家房产中介公司的有关人士表示。

　　净到手的租金伤害谁

　　由于在中介公司成交的房源在主管部门都有案可查，这也导致一些房东已经开始转嫁租赁税。

　　像一套挂在我爱我家的红石中央花苑的房源，租金为2000元/月，因为房东考虑到租赁税的关系，现在把这套房源的价格提高了200元。而一套江滨花园的大面积二手房，现在的月租金已经涨了350元。

　　一些中介公司也反映，目前租赁市场上，有些房东已经喊着要租金“净到手”，他们表示政府新出台的新交易成本一概不管，全部由租客承担，把租赁税转嫁给租客。

　　还有一些房东干脆直接涨起了房租。如租住在星都嘉苑的吴小姐最近接到房东的电话称，下月起要把房租上调300元，否则就要另租别人。结果吴小姐不买这个账，她干脆不租这套房子了，跑到中介公司要求经纪人再找一套合适的房源。

　　“其实租房的人一般都不太认可房东这样的做法，看到有些房源上挂着‘净到手’这样的字样，他们马上就不考虑了，所以现在那些房东也不提‘净到手’，干脆把租金提上去了事，毕竟羊毛出在羊身上，租赁税最后还是要摊到买房客的头上。”我爱我家湖墅店的经纪人表示。

　　中原地产有关人士认为，租赁税将主要影响高端租赁房源，因为月租金比较高，所以涉及的税费也水涨船高，对于房东来说，这显然是不能接受的，所以许多房东为了减少损失，纷纷选择了提价。

　　“黑房源”仍有生存空间

　　然而另一方面，现在市场上依然有相当大一部分出租房源并不是通过中介公司成交的。这样，这些房东就可以逃避租赁税。

　　我们在“住在杭州”网站上查了许多房源租赁的信息，虽然每一套房源的各项信息都很明确，但惟独关于租赁税究竟由谁来承担却都没有明确表示，“这也说明这些房源的房东根本就没有考虑过到时候房子租出去到有关部门去办理租赁登记备案。”中原地产的王慧这样说道。

　　我们也拨通了几位房东的电话，其中一套位于朝晖九区的房源，房子面积是80平方米，租金是1400元/月，房东林先生在电话里很直接地表示，之所以会选择把房子挂在网上出租，就是为了免交中介公司的手续费，此外，还可以避免租赁税。

　　这样的情况也让上级主管部门相当为难，“现在有许多房东是通过网络或是通过朋友亲戚推荐把房子租出去，这样一来我们这里不能了解到相关信息，变得无案可查，这一方面的房源租赁登记备案要想开展就变得相当困难了。”戴雁这样表示。

　　为了及时掌握这些不在中介公司成交的租赁房源的信息，上级主管部门与社区、街道以及物管公司联手，挨家挨户去查小区里每一套房源的情况，但此举也被认为是一时的权益之计，“这样做一方面牵涉了大量的精力，另一方面，社区、街道尤其是物管公司不希望跟业主之间的关系搞得很僵，所以他们对此事也不热情。”

　　一站式收税呼之欲出

　　现在的租赁房源制度登记备案，房东最起码要跑房产交易所、地税、公安、工商等几个部门，这样一趟下来，起码要跑上几天时间，浪费了大量的时间和精力。这在客观上也导致现在的租赁房源登记备案很难开展。

　　“其实我们也希望能够在一个窗口办理，这样一来，既减少了我们的负担，对于那些房东来说也是一件好事。”一些被房屋租赁登记备案工作牵扯了大量精力的有关部门也希望能够尽快地实现各部门联合，简化交税手续的一站式收税方式能够尽快出台。

　　我们也了解到，目前已经由公安部门牵头，提出了《关于贯彻杭州房屋租赁管理规定的实施意见》，在该文件中也提出了一种可以操作的方案，要求以现有公安部门暂住人口信息系统为依托，加快各部门的信息整合和信息共享工作。

　　“由公安部门出头来做这个事情，我们觉得在调查房源信息方面更为合适，因为毕竟公安部门去调查，哪一家哪一户都会配合，我们也可以做好一些配合工作。”戴雁表示。

　　“房东交税租客买单”税费转嫁已成习惯

　　随着《杭州市地方税务局个人房屋出租税收征收管理实施办法》出台，房屋租赁交税问题再度摆上桌面。这一办法的实施，一方面是加强租赁管理，另一方面同时也是收取租赁税的强有力信号。它将给杭州住宅租赁市场带来怎样的影响？房东和求租客之间又会如何承担这笔费用，又有怎样的协商“潜规则”存在？

　　在杭州易居臣信公司支持下，上周本报对杭城部分房东和求租客进行了市场调研，随机抽样房东和求租客各100位进行了问卷调查。调查表明，假定在租赁税有效征收的前提下，以前人们担心的房东转嫁税金现象终难避免。

　　房东态度

　　六成：我知道租赁税

　　两成：会自觉地交纳

　　在本次调查中，有67%的房东知道出租房屋要交租赁税，而有33%房东表示不知道或是至少不明确相关事项。

　　自去年10月31日《杭州市房屋租赁管理规定》出台，明确自今年1月起，房屋租赁实行登记备案，意味着房屋租赁交税的正式启动。房屋租赁强制备案被人们认为是开征租赁税的实施条件，经过新年至今的三个月来，众多房东已知道租赁税。

　　实际上，租赁税是一直明文规定的。以前申报房屋租赁税实行自觉申报，而大部分房东未能做到“主动”申报，久而久之，大家形成了房屋出租不用交税的误区。因此，除了一部分房东纳税意识薄弱外，社会对房屋出租纳税的集体意识还有待提高。

　　“主动申报”其实在于自觉。23%的房东表示会自觉交纳租赁税，有40%的房东表示不会，还有37%的房东持观望态度，“视有关部门具体执行情况而定”。

　　除了对出租房屋交税的意识还较为淡薄，大部分持否定态度者存在能省则省的心态。被调查者沈先生的说法，代表了这部分人的心态：“如果挨家挨户来查收，那我就没有办法不交了。如果执行不严格，那么我也不会主动去交租赁税的。”

　　从杭州实际租赁税收交上看，个人出租房屋征税政策执行到位还存在一定的难度。尽管房屋租赁强制备案已在执行中，但是杭城出租房屋监控系统尚未完善，一些房屋是否处于租赁状态还是难以确认，很多房屋缺乏征税的有效依据。

　　六成房东会转嫁税费

　　我们在本次调查中发现，有15%的房东认为愿意全部承担租赁税，而35%的房东表示不愿意承担，还有50%的房东态度暧昧：如何承担要看需要交多少税而定。

　　半数房东还无法确定如何承担租赁税，杭州易居臣信有关人士分析说：“如果算起来租赁税太高，房东只是一厢情愿地让求租客负担，有可能会遭到租方拒绝，一旦如此，房子空置，房东损失了房租是不划算的。”

　　按照《杭州市地方税务局个人房屋出租税收征收管理实施办法》，其中规定如果是出租用于居住的房子(分个人住房和非住房)且月租金低于5000元，房东需要缴纳的综合税率为6.1%；如果月租金收入高于5000元，综合税率为9.46%。比如，一套租金为2000元/月的房屋出租，每月应交租赁税122元(6.1%×2000元/月)，则房东每年交租赁税1464元(122元×12个月)。如果出现房屋空置而损失房租的情况，房东才可能选择与求租客人协商承担租赁税。

　　在房东如何处理租赁税这项调查中，有39%的房东表示愿意与求租方协商，各自承担一部分，这是一种比较平和的处理方式，也是最有诚意的一种方式。不过，也有61%的房东会提高租金，把租赁税转嫁给求租客，租赁市场可能将面临一次涨价。

　　房客态度

　　比房东更了解租赁税

　　在调查中，有76%的求租客知道房东要交租赁税，仍有24%的求租客表示不知道这件事。相比房东的调查结果，求租客关注租赁税的比例要更高些。

　　杭州易居臣信有关人士认为，目前市场的求租房客大多是经济实力有限，目前租赁税的转嫁风向，直接关系到他们每月支付租金的高低，成为涉及生活成本的关键问题，所以他们会比房东更关注租赁税的风吹草动。

　　多数相信租赁税必然转嫁

　　有50%的租客认为房东会把租赁税转嫁过来，27%的租客则表示视目前市场情况是会的，只有23%的租客认为不会发生这种状况，据了解，目前杭州普通的出租房市场还是供不应求，一居室和两居室房屋在租赁市场非常走俏，而租金比较高的高端租赁是求租方市场，所以大部分求租客还是处于一种被动状态，认为房东会无顾忌地要他们承担租赁税。

　　无奈接受与宁可不租

　　在调查中有“如果租赁税要你承担，你愿意吗？”有56%的租客认为，如果租金合理的话，他们愿意承担或部分承担租赁税。换句话说，面对房东通过提高租金来转嫁税收费用时，这类房客只能被动地接受。据了解，在租赁热点地区如市中心、城西一带，如果求租客拒绝承担租赁税，基本上只能重新找房。

　　当然，剩下44%的租客态度坚决，如果租赁税让他交，这套房子宁可不租了。

来源： 每日商报