三季度写字楼平均空置率创历史低点

　　写字楼市场作为商业中重要的环节，对于整个商业地产走势起到一个很好的借鉴作用。戴德梁行第三季度写字楼报告显示，近三个月内上海始终没有新增甲级办公楼供应，租金报价一路上扬，平均空置率跌至历史最低点。数据显示，截至第三季度末上海甲级办公楼平均空置率仅为3.02%，与去年同期的5.69%相比，下降了2.67个百分点。不过报告同时显示，估计未来12个月将有大约117.2024万平方米甲级办公楼新增供应量上市，目前的紧张状况可望有所缓解。

　　高力国际发布的第三季度办公楼市场报告中也指出，今年第三季度，受上海良好的经济基本面及外资流入持续增长的支撑，上海办公物业市场在销售和租赁两方面持续上升。该报告指出，甲级办公楼租赁需求强劲主要是受到部分公司拓展现有办公面积和新进入上海的外资公司开业需求的双重影响。由于有效供应依然紧缺，业主在租金开价及议价方面占据更大优势，因此季内平均租金开价达到每天每平米..2美元，平均成交租金较上季度增长2.9%，比去年同期增长10.2%。

　　商铺空置率下降同时租金上扬

　　第三季度，上海中高档商业物业租金基本持稳。戴德梁行商铺部最新报告显示，第三季度五大商圈内没有新增供应上市，但包括浦东陆家嘴在内的部分项目进行局部品牌调整，带来部分调整性供应。其中值得注意的是，无限度首层租金最高达到近4美元／天／平方米。

　　根据高力国际今年第三季度统计数据也显示，目前上海购物中心市场底层租金达到每月每平米128.0美元，较去年同期大幅上扬14.8%，相比于半年前亦增长了6.1%。二层平均租金达到每月每平米83.1美元，比半年之前上涨5.6%，比去年同期上涨15.5%。总体来看，由于市场对于市区购物中心物业的需求增强，租金增长幅度有所提高。

　　租金上涨的同时市场空置率也在持续下滑。报告同时显示，由于市场对于市区购物中心物业的需求强劲，加之近期市场供应量不大，整体市场空置率持续下降，第三季度末达到3.3%，比去年同期下降7.4个百分点，较半年前下降2.8个百分点。从区域情况来看，传统商圈租赁需求继续保持旺盛，徐汇、卢湾、静安、黄埔与浦东的出租率保持在较高水平，基本超过95%；而长宁空置率虽然达到7%，但相对于半年前下降了14个百分点。三季度传统区域空置率跌至2.5%，比去年同期下降8个百分点。与此同时，新兴区域的强劲需求依然值得关注，市场空置率比去年同期大幅下降了24.2个百分点，达到5.8%。

　　08年商铺租金预计增长12%

　　既然商业用房首付比例提高对于商业地产不会产生教大影响，那后市具体市场走势如何也成为业内关注的话题。仲量联行董事陈立民还表示在未来2008、2009年两年内，上海办公楼市场总体供应不足，但2010年以及2010年供应量将充足，这两年新增供应预计达到80万平方米，以往每年40万平方米的吸纳量，新增供应是平均吸纳的两倍，到2010年上海写字楼市场将会有所调整。

　　写字楼市场将会出现调整的同时，沪上商铺市场将继续走热，明年租金还将上涨。高力国际相关人士指出，即使2008年市场空置率有所上调，但是在经济持续稳健发展以及居民可支配收入快速增长的有力推动下，我们对明年租金形势依然持乐观态度。由于市中心顶级地段的商业设施依然稀缺，因此未来其租金水平将保持上升趋势。而新兴区域商业环境的不断成熟使得未来租金的成长空间较大。综合来看，预计明年整体市场租金增长将达到10%-12%，其中传统区域增速将高于新兴区域。

　　商业用房首付提高难影响市场

　　日前，央行、银监会联合发文，商业用房贷款的首付比例由原来的四成提高到五成。由于购买第二套住房首付比例提高对于目前的房地产市场已经起到了一定明显的作用，因此在之前沪上商业地产成绩显著的同时，众人对于未来市场走势都产生浓厚的兴趣。不过从近期不少业内人士表示，商业用房首付提高可能只是会影响部分投资者的贷款申请，对于整体市场不会产生明显的影响。

　　对于商用房首付比例提高，仲量联行董事陈立民在近日接受媒体采访时表示，首付提高对上海的商业地产市场影响不大。陈指出上海的商业地产市场是以出租为主而菲出售，国家的信贷收紧对市场影响不大。10-20年的长期持有对于开发商来讲最重要的是租金以及经营能否带来物业的升值，信贷的支持对大部分开发商不是太大的问题。

　　“国家提高商业用房贷款的首付比例不是一件坏事”，港隆国际营运总监潘俏琴在2008年商业物业发展趋势论坛”中发言指出。潘表示，由于投资商铺和写字楼的客户与住宅的客户不同，他们的投资一般比较成熟和理性，在投资前往往做足功课，因此能够看清投资地产的现状和可以预见的未来，因此商业用房贷款首付比例的提高，反而是对开发商提出了更高的要求。

来源：青年报