◆房贷保险合同很不完善 签订合同时定要细斟酌
　　 如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样，银行既可以规避风险，也能让购房者在感情上接受贷款买房，现在已被广大老百姓所接受。在我国社会信用体系尚待完善的条件下，银行为化解自身的信用风险，往往要求购房者购买贷款保险。但是，目前贷款保险合同还很不完善，在一定程度上侵害了购房消费者的权益。

实际承担期短于合同规定

贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。

因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。例如，某人于2000年7月1日贷款买了2001年7月1日交付的商品房，消费者多缴纳一年保费，但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。很明显，权力和义务不对等，保险公司应退还多收的保费。

一次性收取全部保险费

有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取，每年结算”，但在实际操作中，往往几十年一次性收取。

这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入，加重了购房者的经济负担。保险公司对一次性收取保费的通常解释是，在现有的技术条件下，如果逐年收取保费，保险公司不但要投入大量的人力物力，而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是，这种解释显然难以令人信服。

很多寿险产品，保险期限长达几十年，保费却按年、按季，甚至按月收取。可见，技术上完全不成问题，保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲，即便购房者不能按期缴纳保险费，保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定，解除保险合同，不承担保险责任，自然也就谈不上承担风险了。

贷款购房者不是保险受益人

抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式，所以抵押贷款保险既要适用《保险法》，又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”

可见，银行作为抵押权人，在保险标的即抵押的住房发生保险事故时，能够以第一受益人的身份领取保险赔款，从而规避风险。然而这让广大购房者很不理解，甚至觉得冤枉：明明是自己花钱买房，自己却不是受益人。

因此，为使住房贷款保险真正地为老百姓所认同，银行不应作为保险合同的第一受益人，而这并不会影响银行规避风险的初衷。

事实上，2000年12月13日起实行的最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条，对《担保法》的第五十八条作了进一步的规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”

由此可见，银行完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为合同的第一受益人，受益人应该是购房者。如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样，银行既可以规避风险，也能让购房者在感情上接受。

在此，专家提醒购房者签订合同时要冷静观察，仔细分析，避免不必要的误解和损失。
◆六大“霸王条款”房屋保险属不正当竞争
　　 据新华社电自去年点评了电信、邮政、商品房、汽车等领域存在的不平等格式条款后，中国消费者协会昨天公布了对金融领域不平等格式条款的点评意见。这是中消协2004年度公开点评的第一个项目。

中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎说，一些银行服务水平相对滞后，特别是他们制定的格式条款盛气凌人，显失公平，令许多消费者非常不满。

中国消费者协会提醒消费者，在签订合同的时候一定要“货比三家”，对于银行方面口头承诺的内容，应要求其写进合同；消费者还要了解金融方面的法律法规，看经营者是否依照公平合理、利益和风险共担、权利和义务对等的原则制定条款；对经营者提供的涉及专业性较强的格式合同，要注意向有关专家请教。

下一阶段中消协的点评重点将是短信和物业服务，中消协呼吁广大消费者积极举报这两方面的不平等格式条款和显失公平的行业惯例。

消费者如果发现上述情况，可以及时向中消协反映。来信可寄：北京广安门外大街248号机械大厦11层中国消费者协会格式条款点评组收。邮编：100055；联系电话：(010)63289412。

1 电话挂失不担责生效时间往后延

某银行贷记卡章程规定：“持卡人遗失贷记卡应就近到发卡机构及时办理书面挂失或电话挂失。书面挂失为正式挂失，发卡机构对电话挂失只协助防范，不承担任何责任。

点评：电话挂失与书面挂失在本质上都是当事人要求挂失的明确意思表示。按照《储蓄管理条例》规定，银行受理挂失后，必须立即停止支付该储蓄存款。最高人民法院的有关批复也明确规定，银行接到电话挂失后，必须按照规定办理临时止付手续，未办理而使该存款在挂失后被他人冒领的，要依法承担民事责任。

2不可抗力随意用混淆概念欲免责

一些银行在办卡时对消费者承诺一卡在手全国通兑，但实际上有的地方还未联网，有的地方设备不配套。消费者持卡到外地取款取不出钱来，银行却称用卡协议中对“不可抗力”有规定，不肯承担责任。

点评：因设备故障、通讯和供电中断造成的交易不成功，应由银行先行承担违约责任；如属于第三人责任，银行可依照法律规定或者按照约定解决，但绝不能将该风险转嫁到消费者头上。

3章程规定单方改强迫对方受约束

某银行的借记卡使用规定有这样的条款：“本规定未尽事宜，由我行负责解释。本规定一经修改，毋须事先通知持卡人，亦即生效。”

点评：银行卡《章程》和使用规定都是银行单方事先拟定的格式条款，对其内容的修改，其实就是对合同条款的变更。按照合同法的有关规定，合同订立后，非经当事人协商一致，任何一方无权擅自变更合同。银行“毋须通知”的行为侵犯了消费者的知情权和自主选择权，即使银行对修改内容予以通知，消费者仍有自由选择权。

4ATM记录不算数存款数额银行定

广州的李先生在某银行柜员机存款5000元，营业员当时表示没有问题，但后来李先生取钱时发现没有这笔钱。银行的答复是：柜员机一次只能存3000元，5000元会被卡在皮带里随着取款者的钱被卷出。

点评：柜员机一次只能存款3000元，银行负有说明和警示义务，应在柜员机旁、用卡协议或所发卡的背面做出醒目提示。此外，银行还应当采取措施，保证交易安全。当持卡人投入的钱超过规定限额时，应当且必须有技术手段保证原款自动返还，或及时通知工作人员开机点核。

5银行强定保险人指定律师你埋单

目前，大多数商业银行在办理个人购房抵押贷款时，要求借款人购买房屋保险，银行指定保险公司，而且要求借款人到其指定的律师事务所审查贷款资信情况，甚至规定了律师费的数额。

 点评：律师收取的是贷款人的钱，却替银行审查贷款人的资信状况，而作为主要受益人的银行不但不用出钱，还要规定律师费的高低，这在法律关系上十分混乱。银行强行指定保险公司和律师事务所的行为是一种捆绑销售行为，属于《反不正当竞争法》所规定的不正当竞争行为。

6抵押贷款购房屋全额保险才放款

 肖先生办理了个人住房贷款。房款总额18万元，他一次性出资11万元，但银行却要消费者对房屋全额(18万元)保险，并将保单交给银行才能贷款。

点评：银行要求借款人对抵押房屋办理保险的目的在于，房屋一旦灭失，银行可以从保险金中受偿。但当借款人的贷款数额并非房屋的全部造价，银行对房屋所具有的保险价值应仅限于贷款本息部分的价值。考虑到房屋价值有可能随市场波动，银行可以规定投保额度略高于贷款额度，但不能强制要求借款人就房屋全额投保。